17-07-2008
Mercato immobiliare italiano, gravi rischi all'orizzonte
| L'economia statunitense ha vissuto di eccessi straordinari ma l'analisi della situazione che si deriva dalla stampa ha il pregio del realismo. La nostra sensazione è che gran parte dei rischi su quell'economia siano ora ben conosciuti al mercato e pertanto in larga parte scontati. Da noi succede esattamente l'opposto; con l'eccezione degli sforzi di realismo di Tremonti autorità e stampa attribuiscono la larga parte dei problemi a fenomeni esogeni. Per questa ragione, quando i problemi interni al paese verranno riconosciuti, l'effetto sul mercato sarà a nostro parere molto significativo. Uno fra tutti: qualche anno fa le grandi immobiliari quotate, come Aedes o Pirelli Re hanno conferito larga parte del loro portafoglio immobiliare a fondi aperti alla sottoscrizione pubblica. I valori di conferimento, basati su perizie di esperti del settore hanno in quegli anni reso i bilanci di quelle società e gli stipendi dei loro amministratori i migliori della storia di entrambe. Ma, trattandosi di fondi ad apporto, non hanno portato cassa nei forzieri delle società. Le sottoscrizioni a questi fondi non sono poi state brillanti come i piani industriali dei loro amministratori promettevano.Trattandosi di strumenti con una vita in media di di sette anni dovranno inoltre liquidare il patrimonio e rimborsare i sottoscrittori in media tra circa un triennio.Il risultato per i sottoscrittori non sarà brillante. La situazione di alcuni fondi pensione non è molto differente. I rendimenti sono stati fatti in diversi casi rivalutando gli immobili in patrimonio, a compensare lo scarso risultato della gestione Finanziaria. A queste rivalutazioni non è neanche qui corrisposto un flusso di cassa. Non è un caso che diverse di queste istituzioni abbiano messo di recente sul mercato parte del loro patrimonio immobiliare, di solito la più scadente perché la parte migliore è stata rivalutata a livelli che oggi porterebbero a minusvalenze.Neanche il risultato per i sottoscrittori di queste forme di previdenza complementare sarà positivo. C'è poi il problema di chi non riesce a rimborsare la rata del mutuo, in Italia si parla di circa 400 mila famiglie. Infine, le banche che come Monte Paschi hanno iniziato importanti programmi di dismissione. Eppure si sente parlare solo di mutui subprime. Chiunque pensi di comprare casa di questi tempi dovrebbe a nostro avviso avere pazienza ed attendere alcuni anni: le occasioni non mancheranno. |